人民网乌鲁木齐9月1日电（韩婷）近年来，随着社会的发展，业主和物业间“战争”愈演愈烈老百姓遇到物业类合同纠纷该如何维护自身权益？这一问题成为大家关注的话题。

　　记者了解到，物业类纠纷案件往往存在案件集中诉讼、业主举证能力较差等特点，由于案件通常是一个小区的物业公司起诉小区内全部或多数业主，所以涉案当事人较多，送达难，开庭难。乌市中级人民法院民事审判第四庭庭长董慧向记者介绍说，作为业主因个体能力的限制，在诉讼中往往不能较好的维护自身的权利，法院通过一些案件的审理，建议业主发生纠纷后不要采取拒缴物业费用的方式，而是要在纠纷中充分发挥业主委员会的职能。

　　“比如对物业公司的服务质量个人无法举证的，可以由业主委员会对业主进行问卷的方式进行统计，或者在交纳物业费用时与物业公司进行沟通交涉并制作笔录，从而形成有利证据，在诉讼中维护自身权益。”乌市中级人民法院民事审判第四庭庭长董慧说。

　　物业合同纠纷典型案例：

　　[案例一] 隆盛物业公司诉韩某缴纳物业费纠纷案

　　案件情况：2000年12月6日，韩某从案外人亚鸿房产公司处购买亚鸿大厦商铺一间。2001年11月1日，亚鸿房产公司与隆盛物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托隆盛物业公司对亚鸿大厦高层商住楼进行物业管理服务，双方在合同中约定了委托管理期限及物业管理服务费标准。韩某购买了商铺，其作为业主，认为其未与隆盛物业公司签订过物业合同，故拒绝向隆盛物业公司交纳物业费，隆盛物业公司遂将其诉至法院。天山区人民法院经审理认为韩杰未参与亚鸿房产公司与隆盛物业公司签订的前期物业服务合同，故物业管理委托合同约定的物业管理费取费标准及逾期交费滞纳金标准对于韩某没有约束力，故对隆盛物业公司主张韩某按《物业管理委托合同》支付物业费的诉讼请求不予支持。隆盛物业公司不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故作为本案依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对涉案小区的业主均具法律约束力，遂判决韩某按《物业管理委托合同》约定的交费标准向隆盛物业公司支付拖欠的物业费用。

　　法官提示：此案涉及的是前期物业合同问题。前期物业服务合同一般是由房屋的建设单位与物业服务企业签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在很多物业服务费纠纷案件中，业主经常以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。而对此种情形，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，即“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 因此，业主以没有参与前期物业服务合同为由拒付物业服务费的，法院将不予支持。

　　通过本案我们应当了解，物业服务合同不同于一般的服务合同，业主虽然不是形式意义的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，从合同的约束力角度对其作出解释性规定，在一定程度上突破了合同相对性原则，因此，无论是前期物业合同还是普通物业合同，除对合同双方具有约束力外，还对全体业主同样具有法律效力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。二审法院对本案予以改判，也是根据司法解释的规定作出的判决。

　　[案例二] 天和物业公司诉当某支付物业费纠纷案

　　案件情况：天和物业公司以业主当某拖欠物业服务费为由将其诉至法院。业主当某认为天和物业公司服务不达标，拒绝支付物业服务费。原审新市区人民法院经审理认为，当某不能举证证明天和物业公司未履行物业服务义务及损坏小区财产的情形，故当某要求扣减物业费的抗辩理由不予采纳。遂判决当某给付天和物业公司物业服务费，当某不服提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，天和物业公司确实存在收取的服务费与物业服务质量之间存在 “质价不相符”的情形，且在二审审理期间天和物业公司亦认可其服务存在不到位的情况，故对当某主张酌减物业费的理由予以采纳。结合该小区在天和物业公司提供物业服务期间存在垃圾无人清理、安保措施不到位、业主私自乱搭乱建等具体情形，二审法院认定物业公司所主张的物业费应以双方约定的收费标准的50%由当某给付物业费。

　　法官提示：此案更多的是体现物业公司的责任和义务不到位，通过本案我们应当了解，物业服务合同是双务有偿合同，物业服务水平要与其收取的物业费标准相适应，即符合质价相符的原则。只有物业公司提供了符合合同要求的物业服务才能依合同约定全额收取物业费；若物业公司只提供了部分服务或服务不到位就不能向业主全额收取物业费，否则便违背了民法公平合理、等价有偿的基本原则。审判实践中，需要提示的是举证责任的问题，即作为业主承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任，这也符合民事诉讼谁主张谁举证的原则，只要业主提出基本证据证明物业服务存在瑕疵，举证责任即发生转移，由物业公司对其已依约履行合同义务进一步举证。

　　[案例三] 瑞昇物业公司诉杨某缴纳物业费纠纷案

　　案件情况：2010年5月9日，杨某租赁乌鲁木齐市成功房产公司位于本市新华北路成功广场11-16楼高层及一楼大厅经营酒店，双方签订了合同。但由于成功广场建设工程遗留的五方验证手续不完备，且其整体消防手续不过关等原因，导致杨某未能如期进行酒店装修，直至2012年12月杨春华装修工程才完工，其经营的商务酒店于2013年2月开业。另查，杨某与瑞昇物业公司签订了《物业管理合同书》，但双方就物业费起算时间产生分歧，瑞昇物业公司为此将杨某诉至法院。法院经审理查明，瑞昇物业公司与杨某签订的《物业管理合同书》虽然约定了杨春华交纳物业费的起始时间，但由于成功广场建设工程遗留的五方验证手续不完备、消防验收不合格等原因，导致杨某未能如期进行酒店装修。故在未通过消防验收前，瑞昇物业公司收取杨某物业费无事实依据，法院在综合考虑上述客观原因的情况下，作出了相应的判决。

　　法官提示：杨某租赁成功广场是为了经营酒店，我们都知道，经营酒店必须具备完整的消防手续，而成功广场直到2012年12月才办理完毕消防手续，可见，造成不能正常经营的责任方系出租方成功广场。而在此期间，因整个大厦未通过消防验收，故存在不能正常使用的事实，如果要求杨春华承担此期间的物业费用，显然有违法律的公平原则。