本报实习记者 杨玲玲 郑晋男 记者 石英婧

上海报道

建围墙、装电网，业主维权数度升级…….近日，长泰东郊御园业主马强（化名）告诉《中国经营报》记者说：“自去年7月以来，因横亘在公寓区和别墅区之间的一道长约300多米的围墙，小区别墅业主和公寓业主之间多次爆发冲突，今年8月冲突再度升级。”

而别墅业主则称小区是纯别墅小区，并提供了当初的宣传资料。地产业界人士透露，通过配建一小部分高密度物业，是众多别墅项目的“潜规则”。部分开发商在获得新的一般住宅用地后，将地块分成别墅区和普通配建区，通过缩窄楼距、大量配建等做法“调整”容积率，提高别墅占地面积，用地规划成“空文”。

六年前，主力在上海黄金地段开发高端住宅与商用物业的长甲地产，计划通过在香港IPO集资约48亿港元，终以失败告终。随后，因市场环境不佳、企业资金承压等原因，长甲集团旗下位于上海的长泰东郊御园、长泰西郊别墅和昆山的长泰淀湖观园三大别墅同时推出优惠活动，最高折扣达到6.3折。

针对业主投诉和公司发展相关情况，记者致电并致函长甲集团方面，对方以各种理由推脱未予以回复。

位于浦东航头镇的长泰东郊御园，占地约24 万多平方米，总建筑面积约32万多平方米，是集联排别墅与高层住宅的居住社区，共分三期开发。一期、二期为联排别墅，目前大部分业主已装修入住；三期为高层公寓项目，于去年7月交房。

公寓业主入住时发现，公寓区和别墅区之间有一道300多米长的围墙，且围墙上带有电网，其中电网距地面仅1.7米。“十来岁的小孩伸手可及，非常危险。”公寓业主告诉记者，围墙将别墅区和公寓区隔离，只留下一个消防通道铁门，且始终处于关闭状态。

公寓业主认为，别墅和高层住宅本属于一个小区，居民健身区、儿童乐园等公共设施都在别墅区内，而围墙出现后，公寓业主根本无法进入使用。

不过，长泰东郊御园的别墅业主却告诉本报记者，一二期别墅是独立小区。“这不单是房产销售的承诺，开发商发布在某电视媒体上的广告也显示是‘纯别墅社区’。作为早期的购房者，只能通过宣传了解，哪会想到后期还有高层出现。”

据了解，自去年8月起，围墙矛盾逐渐升级，小区别墅业主和高层住宅业主多次因围墙和关闭的铁门发生冲突。记者走访中发现，横亘在别墅和高层之间的绿植围墙已有多处被推倒，架在围墙上的电网被扯下，原先的铁门也已被拆除，水泥路面坑洼不平，不远处有个红色集装箱放在路中间，旁边还停有一辆大卡车。

而根据业主提供的一份落款日期为去年8月28日的《致长泰东郊御园的公告》，该小区是在同一地块上的同一个开发建设项目，小区一、二期联排别墅和三期高层住宅是开发商依法分期规划和开发的不同类别产品，小区内各项规划建设指标整体统筹，小区内主要设施、物业和居委会用房等公建配套均按一个物业小区的标准配置。

早在2003年发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》就要求，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。同策咨询总监张宏伟此前曾在接受本报记者采访时提出，“禁墅令”禁止独立别墅的开发，现在开发商做的大多为联体别墅，是类别墅产品，多数打了政策擦边球。

由此带来的问题也源源不断。

作为一家总部位于上海的跨国民营企业，长甲集团主营业务包括长甲地产，长泰投资，长甲资产管理三大产业板块。其中，长甲地产自成立以来，已开发上海滩花园洋房、长泰国际金融大厦、长泰西郊别墅、长泰尚湖山庄和长泰虞景山庄等高端地产项目。

成立之初，长甲因以收购方式成功打造上海滩花园洋房而一炮走红。随后，长甲集团从上海起家，进军常熟、昆山、无锡、启东等长三角区域，从住宅到城市综合体多业态布局。以土地市场协议、招标及收购烂尾楼等方式廉价增加土地储备，再用高端住宅的产品定位来获取丰厚利润。

2010年10月29日，主力在上海黄金地段开发高端住宅与商用物业的长甲地产，计划通过在香港首次公开发行（IPO）集资最多约48亿港元。按照计划，其中78%会投向增加土地储备，17%用于偿还银行贷款，5%则用于运营。

据报道，早在2009年长甲就开始着手准备IPO。2010年初，便有消息称长甲拟在3月份由花旗和瑞银安排赴港上市，计划筹资5亿-6亿美元，但因种种因素拖延。

而根据2010年10月的招股书，长甲地产引入了李嘉诚旗下长江实业的间接全资子公司Chosen Elite Limited，郑裕彤旗下的周大福代理人有限公司，以及石库门资本管理（香港）有限公司管理的Tailwind Group Limited共同构成基础投资者。

上述三个基础投资者各投资5000万美元，如果以发售价的中位数每股4港元计算，三个基础投资者将分别认购9687.5万股，占发售股份总数的9.69％，以及占全球发售完成后长甲地产已扩大股本的约2.42％。

不过随后的2010年11月4日，长甲地产就宣布称：“鉴于中国房地产界政策的不明朗因素持续，并考虑到投资者的最佳利益，本公司、售股股东及联席全球协调人（为其本身及代表承销商）决定不按原定时间表进行全球发售。”彼时，多位业内人士分析认为，IPO折戟可能是预估定价偏低，又受到调控环境的影响。

启动资本之旅的长甲地产更多的压力是来自于自身，而不是外部环境。招股书提到，长甲地产可能面临的风险：公司极为倚重上海及大上海经济圈内和邻近城市的物业市场表现，而有关表现又一直且可能持续波动；同时，其业务及经营业绩深受理想地段的土地储备供应及成本影响；而现金流量、财务状况和经营业绩可能因项目开发工期延误而受到不利影响。

长甲地产表示：“我们所得款净额约78%或2683百万港元将用作日后在我们的现有及目标城市物色及购置合适的土地，以增加我们的土地储备。截至最后实际可行日期，我们并未物色到任何土地收购目标。”而IPO折戟后，长甲地产在土地市场也鲜有作为。

据《时代周报》报道，2012年8月，长甲集团旗下位于上海的长泰东郊御园、长泰西郊别墅和昆山的长泰淀湖观园三大别墅同时推出优惠活动，长泰东郊御园联排别墅预存10万元抵100万元、长泰西郊独栋别墅预存10万元抵180万元、长泰淀湖观园预存10万元抵120万元，最高折扣达到6.3折，创造了2012年以来沪上“第一跳”。

上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示：“据了解，长甲集团是一家以医药起家的集团公司，而房地产只是众多业务板块中的一块，也没有形成核心竞争力。近几年，高端住宅在政策和市场的双重的影响下，可能出现资金回笼难的问题。长甲IPO失败后，融资渠道收窄，因此资金链处于紧张状态，而近两年其重点也已不在地产业务，动态很少。”