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“参与维权的并非翡翠城一期所有的业主，但实际上远方名流公司开发的翡翠城一期所有业主都没拿到房产证”

法治周末记者 代秀辉

“已经 4 年了，我的房产证依然没有拿到。”

聊起自己的买房经历，家住河北省涿州市翡翠城小区一期的业主孟斌 ( 化名 ) 对法治周末记者说。

2012 年 10 月，孟斌与河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司 ( 以下简称远方名流公司 ) 签订了商品房买卖合同。

按照合同约定，远方名流公司应当在 2012 年 12 月 31 日前，将验收合格的商品房交付孟斌使用。同时，远方名流公司应当在商品房交付使用 365 日内为孟斌办理产权登记。

“ 2012 年 12 月底，远方名流公司如期交房，但是在一年后它并没有为我办理好产权登记，而这一拖就是 4 年。”孟斌说。

几次与远方名流沟通未果之后，孟斌已经失去耐心，也更加坚定了他要彻底解决房产证问题的决心。

实际上，孟斌并非唯一没有拿到房产证的业主。

与孟斌面临同样遭遇的翡翠城一期业主其实不在少数。在孟斌参与的维权团队中，与孟斌同样遭遇的业主共有 400 多人。

“参与维权的并非翡翠城一期所有的业主，但实际上翡翠城一期所有业主都没拿到房产证。”孟斌说。

孟斌告诉法治周末记者，他最新从涿州市住房和城乡建设局了解到的消息是，远方名流公司已经在 7 月 15 日提交了相关材料，办理了初始登记大证。

原因成迷

那么，到底是什么原因使远方名流公司 4 年都未能为业主办理房产证呢？

“最初我们问询远方名流公司的销售人员，他们解释是产权登记部门效率太低，有些拖延。”孟斌对法治周末记者说，“于是我们就去问房管部门，得到的答复却是远方名流公司根本就未提交产权登记相关的手续资料。”

“根据《房屋登记办法》的相关规定，房地产开发公司开发的商品房住宅小区办理房产证需分两步进行，第一步需要由开发商在房屋竣工后携带相关工程资料，到房管部门申请办理商品房初始登记，也是开发商大证；然后再由开发商代为申请或由业主自己申请办理业主自己的房产证。”北京市东元律师事务所律师李松对法治周末记者说。

孟斌提供给法治周末记者的一份保定市住房和城乡建设局的回复证实了孟斌的说辞。这份保定市住房和城乡建设局在今年 4 月的回复称，远方名流公司未向保定市住房和城乡建设局提交申请办理大证手续，“我们已督促开发商，待其提交手续后我们将立即办理”。

与此同时，法治周末记者注意到，涿州市住房和城乡建设局 6 月 2 日在官网披露出的 2014 年至 2016 年已办理初始登记住宅小区统计表中，疑似是远方名流公司的登记只有一个，即“涿州市名流房地产开发有限公司”，小区位置为“范阳中路 314 号”，小区名称为“名流一品 1# 、 2# 楼”。而这并不是孟斌所住的翡翠城小区。

法治周末记者曾联系翡翠城项目相关负责人，但其工作人员表示负责人外出并不在。因此，最终采访未果。

那么，怎样的原因会造成开放商没有办法办理初始登记呢？

“根据我以往的办案经验，通常的情况有三种：第一是开发商的五证不全；还有就是开发商可能有建筑商存在结款纠纷或房屋存在质量问题，没办法拿到竣工验收备案表；第三种则是开发商可能将业主缴纳的契税、住房维修金进行了挪用。”李松说。

孟斌告诉法治周末记者，自己在买房时见到过远方名流公司的五证，应该是没有问题的。“我怀疑是开放商将相关的费用进行了挪用，因为最近一次问询远方名流公司销售人员，他们说已经将一部分契税、维修金等费用交上去了。”

对于孟斌的猜测，法治周末记者并未从远方名流公司得到证实。

与此同时，法治周末记者查证到，孟斌与远方名流公司签订的商品房买卖合同中提及的预售许可证 ( 即编号为“保涿房预售证 (2011) 第 0222 号” ) 在涿州市住房和城乡建设局官网上显示发证日期为 2015 年 9 月 14 日。而这个发证日期晚于孟斌买房时。

“目前为止，对于没有办下房产证，远方名流始终未给出合理的解释。真正的原因或许只有它自己心里才清楚。”孟斌说。

律师建议业主可诉求违约金

实际上，翡翠城小区一期的业主遭遇也不是个案。

不久前，《法治周末》曾报道北京天鹅湾小区 28 号 40 名业主维权，原因同样也是交房四五年开发商未办理房产证，原因则是规划未验收导致初始登记未能办理 ( 详见《法治周末》 2016 年 3 月 22 日，“交楼四五年没办房产证涉违约，天鹅湾 28 号楼遭 40 位业主起诉”报道 ) 。

那么，在这类涉及房产登记的维权事件中，业主该如何依法维护自己的合法权益呢？

“实际上，不同的原因面临的维权诉求是不同的。”李松说。

李松解释，如果是五证不全或者没有竣工验收备案登记表导致房产无法登记，业主在诉求开发商尽快办理产权证时，法院是无法作出支持判决的。“可能会驳回诉讼请求，因为现实就是材料不全，按照规定确实无法办理，法院不能强制要求房管部门办理。”

“如果是因为开发商挪用契税、住房维修金等原因，那么业主在维权诉求时得到法院的支持是可能的。”李松补充。

“但显而易见的是，开发商如果在约定的合同约定的期限内，没有及时为业主办理房产证，那么已经涉嫌购房合同的违约。”李松说，“按照相关的法律规定，如果开放商在交房两年后仍然没有为业主办理房产证，那么业主可以依法提起诉讼要求其赔偿相应的违约金。”

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